Die Studie untersucht die Entwicklung der erzielten Verkaufspreise in den sechs Regionen mit der höchsten Anzahl an Eigenheimtransaktionen (2023: 6630 Transaktionen). Dies sind Espace Mittelland (d. h. Kt. Bern und Kt. Solothurn), Nordwestschweiz, Ostschweiz, Tessin, Zentralschweiz und Zürich.
Trotz der Zinserhöhungen entwickelte sich der Markt für Wohneigentum in den untersuchten Regionen insgesamt robust. Bei Einfamilienhäusern zeigte einzig die Region Espace Mittelland Preisrückgänge. Hier und in der Zentralschweiz sanken auch die durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen. In den anderen Regionen stiegen die Wohnungspreise teils deutlich.
2023 legten die Preise für Wohneigentum in den untersuchten Regionen im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt erneut zu. Lediglich das Wachstumstempo schwächte sich ab. Dies ist wohl eine Folge der gestiegenen Hypothekarzinsen, im Gleichschritt mit den angehobenen Leitzinsen der Notenbank.
Die Analyse der am Markt erzielten Erlöse zeigt bei Einfamilienhäusern ein erstaunlich robustes Wachstum von 3,6 %. Dieses lag deutlich über der allgemeinen Teuerung von 2,1 %. Der durchschnittliche Preisanstieg bei Eigentumswohnungen hingegen stagnierte nahezu und betrug 0,4 %. Zum Vergleich: In der Corona-Periode (Q2 2020 bis Q1 2022) profitierten alle untersuchten Regionen von der Wertschätzung des Wohneigentums, und die Eigenheimpreise erhöhten sich in allen Regionen überdurchschnittlich. Eine Trendumkehr ist in der Nach-Corona-Phase nicht eingetreten, hingegen ergaben sich 2023 deutliche Segmentierungen. Für Dr. Roman Timm, CEO der newhome.ch AG (Mitautorin der HoMPA-Studie), ist es nur wenig überraschend, dass die Leitzinserhöhungen Wirkung zeigen: «Die technischen Tragbarkeitsanforderungen der Banken liegen nach wie vor über dem generellen Zinsniveau. Die Käufer spüren bei einem Kauf die höhere Zinslast im Portemonnaie dennoch, was offenbar auch die Nachfrage und damit die Preise leicht bremst. Das bedeutet für uns aber auch, dass der Markt in der Breite bezüglich Angebot und Nachfrage normal funktioniert.»
Einfamilienhäuser sind nach wie vor gefragt
Einzig im Espace Mittelland mussten Verkäufer einen moderaten Preisrückgang hinnehmen. Diese Region bleibt damit für potenzielle Käufer attraktiv. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus lag hier bei 920 000 Franken. Wesentlich teurer ist es in der Zentralschweiz, wo die Objekte im Schnitt 1,64 Millionen Franken kosten.
Die Ostschweiz (+ 8,2 %) und das Tessin (+ 6,7 %) verzeichneten im vergangenen Jahr kräftige Preisanstiege bei Immobilienverkäufen. In der attraktiven Ferienregion lag das allgemeine Preisniveau unter dem Schweizer Durchschnitt. Somit ist dort die Erfüllung der Tragbarkeitsbedingungen etwas einfacher, und zumindest ein Teil des Anstiegs ist mit einem Nachholeffekt erklärbar.
In drei weiteren Regionen stiegen die erzielten Preise etwas unterhalb der Inflationsrate. In Zürich war die Wachstumsrate positiv, lag aber unterhalb der Inflation. In der Nordwestschweiz stiegen die Immobilienpreise praktisch gleich wie die allgemeinen Kosten. Erstaunlich robust blieb die teuerste Region für Einfamilienhäuser, die Zentralschweiz. Dort war das Wachstumstempo der Wohneigentumspreise bereits in den Corona-Jahren beachtlich und stieg auch 2023 nahezu unvermindert um 5 % weiter an.
Ein anderes Bild ergibt die Datenauswertung bei den Eigentumswohnungen. Dieses Segment verzeichnete in der Zentralschweiz einen durchschnittlichen Preisrückgang von 3,6 %. Im Espace Mittelland sanken die Wohnungspreise sogar um 8,8 % gegenüber 2022. Das Espace Mittelland ist mit einem durchschnittlichen Preis für eine Eigentumswohnung von 620 000 Franken für Käufer am attraktivsten.
Im Espace Mittelland und in der Zentralschweiz sind die Preise für Eigentumswohnungen 2023 gegenüber 2022 gesunken (–8,8 % und –3,6 %). In den anderen Regionen sind die Preise gestiegen. Lesebeispiel, Säulenpaar rechts: In der Region Zürich kosteten Eigentumswohnungen 2022 im Schnitt 1,12 Mio. Fr., 2023 im Schnitt 1,14 Mio. Fr. (rechte Skala in Franken). Die Preise sind um 1,8 % gestiegen (linke Skala in Prozent). GRAFIK SRED
Im Tessin, in der Nordwestschweiz und in Zürich sanken die Wachstumsraten. Immerhin lagen die Verkaufspreise noch leicht über dem Vorjahr. Die Ostschweiz schwingt mit einem Preisanstieg von 5 % obenaus: Dank dieses Anstiegs blieb das schweizweite Preisniveau bei Eigentumswohnungen mit einem minimen Plus von 0,4 % im positiven Bereich.
Eigenheim bleibt realisierbar
Dem hohen Preisniveau zum Trotz bleibt der Traum der eigenen vier Wände realisierbar – wenn man etwas ausserhalb der Hotspots sucht. Die Studie analysierte die Handänderungen im Immobilienmarkt auch nach den Kriterien der höchsten und tiefsten Preise pro Gemeinde. In der Ostschweiz wechselten mehrere Objekte im tieferpreisigen Segment die Hand. Einen Durchschnittspreis von rund 0,6 Million Franken erzielten Häuser in Neuhausen am Rheinfall – lediglich 45 S-Bahn-Minuten von Zürich entfernt.
Im Espace Mittelland sind die Preise für Einfamilienhäuser 2023 gegenüber 2022 um 2,1 % gesunken. In den anderen Regionen sind die Preise gestiegen. Lesebeispiel, Säulenpaar rechts: In der Zentralschweiz kosteten Einfamilienhäuser 2022 im Schnitt 1,56 Mio. Franken, 2023 1,64 Mio. (rechte Skala in Franken). Die Preise sind um 5,1 % gestiegen (linke Skala in Prozent). GRAFIK SRED
Am oberen Ende der Skala liegen Gemeinden in Zürich, Zug und Baselland. In Erlenbach am Zürichsee kostete ein Haus durchschnittlich das Zehnfache eines Hauses in Glarus-Süd (0,5 Millionen), nämlich satte 5,2 Millionen Franken. In Meilen, Uitikon und Binningen lagen die Preise bei rund 2,5 Millionen Franken. Die Studienverfasser weisen darauf hin, dass die Durchschnittspreise aus methodischen Gründen nicht qualitätsbereinigt sind. Falls es Häufungen von Handänderungen im Luxussegment gab, können Verzerrungen auftreten. Zudem wurden nur Gemeinden ausgewertet, in deren Datenpool 2023 mindestens fünf Transaktionen vorhanden waren. Erstaunlich ist dennoch die grosse Spannweite der Handänderungspreise. Auch unter Berücksichtigung möglicher statistischer Verzerrungen können die günstigsten und teuersten Gemeinden bis zu einer Zehnerpotenz auseinanderliegen.
Weitere Preissteigerungen sind nicht auszuschliessen. Der Zinsgipfel ist gemäss den kurzfristigen und langfristigen aktuellen Hypothekarzinssätzen überschritten. Eine rückläufige Neubautätigkeit bei Eigenheimen gepaart mit steigenden Wohnungsmieten lassen 2024 und in den folgenden Jahren auf steigende Eigenheimpreise schliessen.
Adrian A.F. Spiess MSc Economics Volkswirtschafter beim HEV Schweiz
Prof. Dr. Peter Ilg Leiter Swiss Real Estate Institute HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich